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Immo & Bau
06.06.2021
06.06.2021 16:38 Uhr

«Härtefall-Hotline» des St.Galler HEV für Mitglieder

Der Verband hält die Härtefallregelung bei energetischen Sanierungen für problematisch. (Symbolbild)
Der Verband hält die Härtefallregelung bei energetischen Sanierungen für problematisch. (Symbolbild) Bild: PD
Die gesetzeswidrige Regelung des Härtefalles in der Energiegesetz-Verordnung stifte Verwirrung und Unsicherheit, so der St.Galler Hauseigentümer-Verband. Er führt nun eine Härtefall-Hotline ein.

Der HEV Kanton St.Gallen bekennt sich zur Energiestrategie 2050. Deshalb verzichtete er auf ein Referendum zum VI. Nachtrag des kantonalen Energiegesetzes. Wie sich nun aber zeigt, weigert sich die St.Galler Regierung trotz klarer Verpflichtung des Gesetzgebers, Härtefälle kantonsweit einheitlich zu regeln.

Diese Haltung der Regierung ist nicht nur gesetzwidrig, sondern schafft auch grosse Rechtsunsicherheiten in der ab 1. Juli erfolgenden Anwendung der Vorschriften bei einem Heizungsersatz. Der HEV richtet nun eine Hotline ein, an die sich die Hauseigentümer wenden können.

Hart umkämpfter Schicksalsartikel nicht sauber geregelt

Der Umgang mit Härtefällen war im Kantonsrat bei der Verabschiedung des VI. Nachtrags zum kantonalen Energiegesetz hart umkämpft. In den Kommissionssitzungen und auch in der Ratsdebatte war das Abfedern von Härtefällen als Folge der energetischen Sanierungen einer der Hauptstreitpunkte und Schicksalsartikel des Gesetzes.

Dass die St.Galler Regierung in der kürzlich publizierten kantonalen Verordnung, welche per 1. Juli 2021 in Kraft tritt, eine Regelung solcher Härtefälle trotz Aufforderung aller Verbände in der Vernehmlassung nun nicht sauber regelt, sondern einfach an die Gemeinden delegiert, ist aus Sicht des HEV Kanton St.Gallen gesetzeswidrig und zudem weder bürgerfreundlich noch hilfreich für einen raschen Vollzug.

Die Regierung bestätigt damit aber auch, dass sie die Notwendigkeit eines Abfederns von Härtefällen rund um energetische Sanierungen im Gebäudebereich nicht ernst nimmt – und damit auch den Kantonsrat nicht.

Vorstösse im Kantonsrat geplant

Der HEV Kanton St.Gallen bereitet derzeit mit Partnern Lösungen des Problems vor. Allenfalls muss das Gesetz wenige Monate nach dessen Inkrafttreten wegen der Untätigkeit der Regierung nochmals geändert werden.

Bis im Herbst muss im Interesse der Rechtssicherheit ein verbindlicher Vorschlag für eine Regelung im kantonalen Energiegesetz vorliegen, welcher den Bewilligungsbehörden vorgibt, wie der Umgang mit Härtefällen zu vollziehen ist. Bestehende Vorschläge aus der Kommissions- und Ratsdebatte werden hierfür nun präzisiert.

HEV richtet Härtefall-Hotline ein

Der Kantonalverband will bis zur Heilung des kantonalen Energiegesetzes keine Zeit verlieren. Er richtet auf die Inkraftsetzung der kantonalen Verordnung per 1. Juli 2021 eine «Härtefall-Hotline» für seine Mitglieder ein (Telefon 071 571 06 45).

Diese soll als Anlaufstelle dienen für die stark verunsicherten Mitglieder, welche schon bald von unverhältnismässigen und nicht sachgerechten Zwangssanierungen betroffen sind. Andererseits sollen aber auch Musterbeispiele in Erfahrung gebracht werden, damit die künftige Härtefallklausel im kantonalen Energiegesetz praxisgerecht ausgestaltet wird.

Neue HEV-Studien: CO₂-Gesetz verteuert Wohnen massiv

Die Brisanz um die nach wie vor ungelöste kantonale Härtefallregelung ist umso grösser, weil mit dem eidgenössischen CO₂-Gesetz bereits weitere Verschärfungen im Gebäudebereich drohen.

Der HEV Schweiz hat die Probe aufs Exempel gemacht und bei vier konkreten Objekten die Kosten der vorgeschriebenen Massnahmen beim nächsten Förderbeiträge – Kosten zwischen 144'000 und 369'000 Franken. Zu tragen haben diese Kosten sowohl Eigentümer als auch Mieter.

In der Debatte rund um das neue CO₂-Gesetz wird zudem ein Faktor konsequent verschwiegen: Nebst Abgabenerhöhungen auf CO₂ soll auch ein Ausstossgrenzwert1 für Gebäude neu eingeführt werden. Besonders brisant: Im Gegensatz zu den kantonalen Energiegesetzen greifen die Grenzwerte nicht erst beim Ersatz der Heizung, sondern bereits beim blossen Brenner-Ersatz.

Die Erkenntnisse des HEV Schweiz sind alarmierend: Bei fast allen Gebäuden waren massive Investitionen an der Gebäudehülle nötig, um die Vorgaben des CO₂-Gesetzes zu erfüllen.

85'000 St.Galler Gebäude vom CO₂-Gesetz betroffen

Nicht weniger als drei Viertel der insgesamt 1.6 Millionen Wohnbauten in der Schweiz werden vom neuen CO₂-Gesetz betroffen sein. Überträgt man dies auf den Kanton St.Gallen, so stehen rund 85'000 Gebäude vor Zwangssanierungen. Dies führt zu erheblichen Mehrkosten für Mieter und Immobilieneigentümer.

Aus diesen Gründen hat der Kantonalverband bereits im April die Nein-Parole zum CO₂-Gesetz beschlossen.

HEV-Studie zeigt: Eigentümer wie Mieter betroffen

Die vier Objekte, drei Einfamilienhäuser und ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, wurden zwischen 1940 und 1975 erstellt. Alle Objekte werden fossil beheizt und alle haben in ihrer bisherigen «Lebensgeschichte» mindestens einmal bzw. teilweise neue Fenster erhalten. Für die Objekte wurden jeweils drei Erneuerungsszenarien gerechnet:

  • Variante A: Massnahmen zur Erreichung Grenzwert 2023 (20 kg CO₂/m2a). Wärme weiterhin fossil erzeugt.
  • Variante B: Massnahmen zur Erreichung Grenzwert 2028 (15 kg CO₂/m2a). Wärme weiterhin fossil erzeugt.
  • Variante C: Ersatz der Ölheizung durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sowie Massnahmen, damit die Beheizung mit dieser Wärmepumpe ermöglicht wird.

Das ernüchternde Resultat für die Variante C (nicht die teuerste von allen): Die Wärmepumpe ist jeweils der günstigste, aber – entgegen allen Verlautbarungen – nicht der einzige Kostenblock.

Bei allen Objekten sind die nötigen Dämmungsmassnahmen mit 62 – 73% der Gesamtkosten am teuersten – auch dort, wo einzelne bestehende Bauteile bereits genügend gute Dämmwerte aufweisen. Auch beim erst 2010 teilsanierten Objekt 3 fallen erneute Kosten von 144'000 Franken an.

Doch auch Mieter sind betroffen. Beim Berechnungsbeispiel des Mehrfamilienhauses werden – zurückhaltend – nur 50% der Kosten als wertvermehrend betrachtet. Doch auch das führt zur Erhöhung der Mietzinsen. Obwohl die Heizkosten von rund 7'200 Franken um 5'000 Franken auf weniger als einen Drittel sinken, resultieren nach Abzug dieser Einsparung für jede der drei 3½-Zimmerwohnungen 126 Franken mehr Mietzins im Monat.

Das bestätigt den im Jahr 2015 in einer Studie des Bundesamtes für Energie ausgewiesenen Durchschnittswert von monatlich 140 Franken. Der Referenzzinssatz war damals für die einzelnen Projekte zwischen 2.25% und 3% lag und ist seither auf 1.25% gesunken. Und: In allen Fällen resultiert bei der Rentabilitätsberechnung auch nach 25 Jahren ein Netto-Verlust im vier- oder fünfstelligen Bereich.

PD, Hauseigentümer-Verband Kanton St.Gallen