Ergebnis Mitwirkung Teilzonenplan Areal Streuli

Innert der 40-tägigen Frist haben sieben Stellungnahmen zu 55 Fragen / Antworten geführt, die zum Teil identisch sind. Insbesondere wurden folgende Themen angesprochen und im Rat diskutiert:

1. Der neu entstehende Gallusweg sei autofrei auszugestalten:

Die heutige Gallusstrasse Süd ist mit Trottoir etwa 8 m breit. Wenn die Gemeindestrasse 2. Klasse in einen Gemeindeweg 2. Klasse umklassiert wird, soll ein Fuss- und Veloweg von 4.5 m Breite entstehen mit dem Trottoir auf der westlichen Seite (bestehend). Der Gallusweg soll weiterhin als Notzufahrt zugänglich, ansonsten aber autofrei sein.

2. Es brauche weiterhin ein Lebensmittelgeschäft auf dem Areal:

Die Streuli Immobilien AG und die Gemeinde teilen das Interesse an einem Zentrumsversorger auf dem Streuli-Areal. Darum ist im Masterplan Streuli aus dem Jahr 2018 vorgegeben, dass Platz für eine «Zentrumsversorgung zur Grundversorgung (Güter des täglichen Bedarfs)» im Baufeld A an der Zürcherstrasse vorgesehen sein muss. In den folgenden Verfahren wird jeweils genügend Raum eingeplant.

Im Baureglement ist zu lesen: «Sicherzustellen sind […] die Ansiedlung von Betrieben insbesondere zur Zentrumsversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs.»

3. Aufgrund der Verkehrsproblematik soll autoarmes/autofreies Wohnen im Fokus stehen:

Detaillierte Festlegungen in Bezug auf die Anzahl der Parkplätze erfolgen im Sondernutzungsplan gestützt auf das neue Parkplatzreglement der Gemeinde; dieses geht von autoarmem Wohnen aus, wozu ein Mobilitätskonzept auszuarbeiten ist, wie es die Massnahme V 1.1. des kommunalen Richtplans vorgibt.

4. Die Umzonung / Arealentwicklung verschaffe Streuli Immobilien AG einen grossen Mehrwert; die Gemeinde soll einen Teil abschöpfen, wobei nebst dem Park vor allem das Gelbe Haus im Fokus steht:

Die Gemeinde ist in Verhandlungen mit der Streuli Immobilien AG, um die öffentlichen Interessen einzubringen, sei es die Übergabe des Gelben Hauses samt Parkanteil, die Zugänglichkeit des Parks für die Öffentlichkeit, oder auch im Zusammenhang mit der Ausstattung des Bahnhofplatzes. Zu diesen möglichen Abgeltungen wird seitens Rat auch die Sicherstellung eines Fuss- und Veloweges entlang der Zürcher- und Bahnhofstrasse aufgenommen. Wenn die Abgeltung der Planungsmehrwerte nicht im Sondernutzungsplan geregelt werden kann, ist ergänzend ein verwaltungsrechtlicher Vertrag abzuschliessen.

5. Der Wohnraum soll bezahlbar, hindernisfrei und sozial gut durchmischt sein:

Der Anspruch auf ein gut durchmischtes Wohnungsangebot mit grösseren und kleineren Wohnungen ist bei einer Anzahl von 400 Wohnungen äusserst wichtig; nur so werden die Wohnungen über einen längeren Zeitraum auch tatsächlich nachgefragt und belegt werden. Dabei werden auch Angebote für unterschiedliche Einkommensklassen berücksichtigt. Es ist in Uznach Standard, dass im Baubewilligungsverfahren von Mehrfamilienhäusern Procap beigezogen wird und sicherstellt, dass die Nutzungen weitestmöglich hindernisfrei sind.

6. Das Hochhaus sei zu hoch: Die Höhe basiert auf dem Hochhauskonzept der Gemeinde und ist u.a. mit dem Präsidenten der Fachkommission Städtebau des Kantons abgesprochen worden. Auch das Beurteilungsgremium des Varianzverfahrens Süd (Studienauftrag) hat der Höhe zugestimmt.

Die Grundeigentümerin und der Gemeinderat haben Wert darauf gelegt, dass zu beiden Richtprojekten 3D-Modelle erstellt und an der Informationsveranstaltung gezeigt werden. Sie sind massstabgetreu und zeigen die Grössenverhältnisse. Sie sind im Rathaus II, Hochbauamt, während der öffentlichen Auflage des TZP einsehbar. Ohne Hochbauten entlang der Strassenräume könnte kein Freiraum/Park im Zentrum freigespielt werden. Das Richtprojekt von «raumfindung architekten» mit der aufgelösten Hofrand-Situation zeigt auf, dass eine gute Über-Eck-Lösung mit öffentlichen Durchgängen gefunden werden konnte.

Die Gemeinde hat heute die Gelegenheit, an zentralster Lage autoarmes Wohnen für Hunderte neue Einwohner zu schaffen. Sie tut das vorausschauend auf die nächsten Jahrzehnte, wenn Uznach rundherum in die Höhe und Breite wachsen wird. Der Rat ist überzeugt, dass die Grössenunterschiede dann ausgeglichen und die Bedenken von heute zum grössten Teil überholt sind.

Oder anders: Würde die Gemeinde eine Bebauung des Streuli-Areals nach Regelbauweise fördern, würde die Uzner Bevölkerung in 20 oder 30 Jahren zu Recht den Vorwurf erheben, nicht grossräumig gedacht und eine städtebauliche Chance mitten im Zentrum verpasst zu haben. Die innere Verdichtung würde dann unkontrolliert und pilzförmig über zufällig entstehende Parzellen-Arrondierungen geschehen – das kann nicht im Sinn der Uzner/-innen und der Raumplanung sein.

7. Die Randbebauung werfe zu viel Schatten, der Park könne sich nicht etablieren:

Das Programm zum qualitätsbildenden Studienauftrag hat die Vorgabe aus dem Masterplan Streuli übernommen. Es ist das Konzept des Landschaftsarchitekten, im sehr grossen und vielfältigen Park Bereiche mit Sonne und Bereiche mit Schatten zu generieren. Der Hochhausschatten ist dazu ein willkommenes Element für Menschen, die den Schatten und die Kühle suchen. Es ist auch Teil des Freiraumkonzeptes, dass dem Schattenwurf mit der Wahl und Verortung der Bepflanzung Rechnung getragen werden muss.

8. Es wird bemängelt, dass aufgrund der unterschiedlichen Bauetappen der Park erst am Schluss erstellt werde:

Die Inbetriebnahme eines neuen Produktionsstandorts der Streuli Pharma benötigt eine mehrjährige Vorlaufzeit. Es ist daher durchaus möglich und sinnvoll, dass die Überbauung in mehreren Etappen realisiert wird, ohne dass der Produktionsbetrieb abgerissen wird und der Park komplett erstellt werden kann. Damit der öffentliche Nutzen gewahrt wird, enthält der Nachtrag zum Baureglement folgende Bestimmungen:

• Spätestens 15 Jahre nach Inkraftsetzung der Schwerpunktzone ist die Produktionsstätte zurückzubauen (Verlängerung um max. 5 Jahre bei Ergreifen von Rechtsmitteln gegen Sondernutzungspläne).
• Die Etappierung sowie die zeitliche Erstellung des Parks sind im Sondernutzungsplan-Verfahren zu sichern.

Die Grundeigentümerschaft plant zudem, die Umgebung um das Gelbe Haus samt Lindenplatz in der 1. Etappe neu zu gestalten, damit von Beginn weg ein attraktiver und prominenter Park mit der Linde zur Verfügung gestellt werden kann. Sämtliche Etappen sind so ausgestaltet, dass der Park Stück für Stück erstellt werden kann.
Der Park ist zwar öffentlich zugänglich, verbleibt aber im Eigentum der Bauherrschaft.
Die Parkanlage trägt für die Neubauten zu einer hochwertigen Wohnqualität bei. Es kann nicht im Interesse der Grundeigentümerin liegen, die Baufelder A, B, D und E zu bebauen und schliesslich auf die Parkanlage zu verzichten – was sie gemäss Reglement auch nicht kann/darf.

9. Zugunsten des Fuss- und Veloverkehrs soll entlang der Bahnhofstrasse und der Zürcherstrasse mehr Raum geschaffen werden:

Zur Verbesserung des Langsamverkehrs und der Schulwegsicherheit entlang der Zürcherstrasse ist der Masterplan Schwalbenheim – Haselgässchen ausgearbeitet worden; dieser hätte den notwendigen Raum für eine sichere Fuss- und Velowegverbindung entlang der Nordseite der Zürcherstrasse schaffen können. Diese Möglichkeit scheint sich aber nicht realisieren zu lassen. Der Gemeinderat möchte prüfen, ob auf der Südseite der Strasse Raum zugunsten von mehr Verkehrssicherheit freigespielt werden kann.

Entlang der Bahnhofstrasse wird auf dem Streuli-Areal teilweise eine Arkade geschaffen, die zusammen mit der Baumallee als Abtrennung von der Gemeindestrasse 2. Klasse für mehr Raum und damit Sicherheit zumindest für die Fussgänger/-innen sorgt. Mit der Durchwegung des öffentlich zugänglichen Parks werden neue Verbindungen für den Fuss- und Veloverkehr geschaffen.

10. Sind das Bevölkerungswachstum und die Schülerzahlen berücksichtigt?

Das erwartete Bevölkerungswachstum aus dem Streuli-Areal ist in die Gesamtrevision der Ortsplanung sowie in die Schulraumplanung (Nachführung 2022) eingeflossen.

Der gesamte Planungsperimeter wird in verschiedene Baufelder eingeteilt. Diese können grösstenteils unabhängig voneinander erstellt werden, was ein flexibles Vorgehen ermöglicht. Damit kann die Grundeigentümerin in den einzelnen Bauetappen die jeweilige Marktnachfrage befriedigen. Zudem kann sie im Einklang mit dem Umzug der Produktion der Streuli Pharma AG planen und entsprechend gestaffelt entwickeln. Es kommt hinzu, dass die aufwendigen Plan- und Bewilligungsverfahren mit einer Etappierung und damit Verlängerung der Bauzeit einhergehen. Das Wachstum wird somit kaum schneller resp. grösser sein als in den letzten Jahren.

Weitere Erkenntnisse

Grundsätzlich darf festgestellt werden, dass sechs von sieben Mitwirkenden die Zentrumsentwicklung begrüssen und für sinnvoll erachten. Alle Mitwirkenden haben eine Stellungnahme zu ihren Anliegen und Fragen erhalten. Es darf gesagt werden, dass die meisten Anliegen erfüllt werden können, wenn auch nicht zu 100 %, was folgende Anmerkungen zeigen:

• Mangels Viertelstundentakt im öffentlichen Verkehr steht autoarmes statt autofreies Wohnen im Vordergrund.
• Die Idee, einen Teil des Parks einem zu gründenden Verein für Urban Gardening zur Verfügung zu stellen, wird nicht geteilt; schliesslich müssen sich die Bewohner/-innen des Streuli-Areals den Park bereits mit der Uzner Bevölkerung teilen.
• Die Idee, die Eisenbahnstrasse über den Kunsthofkreisel und die Verlängerung der Gallusstrasse zu erschliessen, wird nicht geteilt. Auch wenn der Bahnhofplatz davon profitieren würde, wäre dies zum Nachteil der Wohnquartiere Gallusstrasse Süd, Sägestrasse und Eisenbahnstrasse, wo aufgrund des Teilzonenplans SBB Areal West mit Dutzenden neuer Wohnungen zu rechnen ist.
• Unbestritten ist, dass Alternativen zur Regionalen Verbindungsstrasse A15-Gaster zu finden sind. Dennoch soll die Entwicklung des Streuli-Areals nicht in diese Planung einbezogen werden. Diese wird Jahre dauern. Selbst wenn sich dabei die angedachte Tunnelvariante ab Kunsthof-Kreisel als geeignete Variante herausschälen würde, würde es noch Jahre bis zur Umsetzung dauern. Um mit einer Planungszone gemäss Art. 42 ff. PBG in die Eigentumsrechte Privater eingreifen zu können, braucht es einen Grund, der aus mehr als einer Möglichkeit bestehen muss. Zudem ist eine Planungszone nur während maximal fünf Jahren durchsetzbar.